Em tempos de condomínio pressionado por custos, transformar espaço parado em ativo pode ser menos improviso e mais inteligência de gestão.
Há desperdícios que gritam em silêncio. Um deles está debaixo dos nossos prédios, atrás de portões eletrônicos e entre faixas amareladas no chão: a vaga vazia. Em muitas garagens residenciais e comerciais, há espaço sobrando, estrutura montada, custo fixo correndo e nenhum retorno entrando. É patrimônio imóvel no sentido mais cruel da palavra: imóvel porque está ali, e imóvel porque não se mexe economicamente.
Foi exatamente sobre isso que tratou a entrevista com Henrique Soares, CEO da Rodopark. E o ponto central da conversa é daqueles que desmontam a visão ingênua que muita gente ainda tem sobre o negócio: não basta ter vaga; é preciso ter demanda.
Henrique resume isso de forma bastante objetiva: “A regra número zero para trabalhar com estacionamento é entender que estacionamento não gera fluxo, estacionamento recebe fluxo.” A frase é simples, mas encerra uma verdade empresarial poderosa. Um estacionamento não é, por si só, um ímã de clientes. Ele depende do que existe ao redor: comércio forte, circulação de pessoas, serviços, hospitais, escritórios, escolas, centros de conveniência. Em outras palavras, o estacionamento é quase sempre consequência, não causa.
Esse raciocínio é importante porque ajuda a separar oportunidade de ilusão. Há muito condomínio e muito proprietário olhando para uma área ociosa e pensando imediatamente em faturamento. Mas entre o sonho da renda extra e a realidade do caixa existe uma ponte chamada viabilidade comercial. E é aí que a entrevista fica mais interessante, porque ela desloca a discussão da fantasia para a gestão.
Henrique destaca que, antes de falar em cancela, operação, ticket médio ou rotatividade, é preciso fazer a pergunta correta. Há fluxo gerador de demanda nesse ponto? Segundo ele, mais importante do que a estrutura física do imóvel são justamente as chamadas fontes geradoras de fluxo. Ou seja: pouco adianta uma garagem excelente, bem acabada e tecnicamente adequada se ela estiver num ponto fraco do ponto de vista comercial.
Esse é, aliás, um dos erros mais comuns quando se olha para o mercado de estacionamentos: achar que o ativo é apenas o concreto. Não é. O ativo, muitas vezes, é o entorno. É a rua. É o comércio do quarteirão. É o horário de pico. É a dificuldade de parar na vizinhança. É a densidade urbana. É o comportamento da região.
Na entrevista, Henrique chama atenção para esse aspecto ao afirmar que a Rodopark faz análise de viabilidade do ponto antes da operação. E isso muda tudo. Porque traz racionalidade para uma decisão que, feita no improviso, pode virar dor de cabeça. Em vez de enxergar a vaga como um simples espaço vago, o olhar profissional a trata como unidade econômica submetida a lógica de mercado.
Há um segundo ponto igualmente relevante: a possibilidade de converter vagas ociosas em estacionamento rotativo, sobretudo em áreas verticalizadas e com escassez de vagas nas ruas. Mas aqui entra um detalhe decisivo: essa transformação não é apenas comercial, ela também é institucional. Não basta querer; é preciso que a operação esteja amparada pelas regras internas do condomínio e pela sua governança.
Henrique foi claro ao tratar disso. Segundo ele, havendo aprovação da convenção de condomínio, viabilidade e localização adequada, a chance de sucesso é grande. A observação é importante porque coloca o debate no terreno certo. Em condomínio, quase nada prospera na base do improviso individual. É preciso regra, acordo, deliberação e segurança jurídica interna. Quando isso existe, abre-se espaço para uma solução moderna e potencialmente vantajosa para todos.
E não se trata apenas de ganhar dinheiro. Trata-se também de organizar melhor um ativo já existente. Em tempos de orçamento apertado, qualquer receita adicional pode aliviar taxa condominial, reforçar caixa, melhorar manutenção, ampliar segurança ou financiar melhorias. O que antes era apenas uma área subutilizada pode passar a colaborar com a saúde financeira do empreendimento.
Outro aspecto mencionado na entrevista é o ganho operacional trazido por uma empresa especializada. Porque transformar vagas em negócio não significa apenas abrir o portão e esperar carros aparecerem. Há tecnologia, controle de acesso, automação, cobrança, segurança, gestão de fluxo, análise de horários e padronização de operação. Sem isso, a boa ideia pode virar bagunça. E bagunça, em condomínio, costuma custar caro.
A fala de Henrique caminha justamente nessa direção, a profissionalização evita improviso e reduz risco. Em vez de o condomínio tentar virar operador por conta própria, com toda a complexidade que isso envolve, a terceirização especializada aparece como caminho mais racional. É a velha história de concentrar energia no que é essencial e deixar a operação técnica com quem vive disso.
No fundo, a discussão levantada pela entrevista vai além do estacionamento. Ela fala sobre mentalidade de gestão patrimonial. O Brasil urbano está cheio de espaços subaproveitados, estruturas mal monetizadas e ativos tratados apenas como despesa. Quando alguém olha para esse cenário com lógica empresarial, surge uma pergunta quase inevitável: o que mais está parado sem necessidade?
A vaga ociosa é apenas um símbolo disso. Um símbolo muito concreto, muito visível. E talvez por isso mesmo tão eloquente. Porque ela mostra como decisões aparentemente pequenas podem esconder oportunidades relevantes. Em vez de tratar a garagem como mera extensão passiva do prédio, a lógica apresentada por Henrique Soares sugere outra leitura: a de que o espaço também é ativo, desde que exista demanda real, regra clara e operação profissional.
No fim das contas, a lição da entrevista cabe em uma linha, dessas que servem tanto para o mercado quanto para a vida: estrutura sem fluxo é custo; estrutura com inteligência pode virar receita.
E, convenhamos, em tempos de condomínio caro, caixa pressionado e cidades cada vez mais congestionadas, deixar vaga parada pode não ser apenas desperdício. Pode ser desatenção gerencial com dinheiro que está no chão, literalmente.
Assista a entrevista completa: