A Reforma Tributária aprovada em 2025 traz mudanças significativas no sistema de impostos sobre consumo, como o imposto sobre aluguel de imóveis. A criação do mecanismo chamado IVA-dual, formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), promete modernizar o sistema, mas pressiona o setor imobiliário com uma carga tributária até três vezes maior.
O que muda, afinal?
1. Substituição de tributos por IBS e CBS
O novo IVA-dual substitui cinco tributos: PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI. A ideia é simplificar o sistema, com efeitos colaterais já sendo sentidos no setor de locação.
2. Aumento na tributação de contratos intermediados
Atualmente, aluguéis administrados por imobiliárias têm tributos que somam cerca de 3,65% (PIS + Cofins). Com o IVA-dual, essa alíquota pode chegar a 10,6%, quase o triplo. Um aluguel de R$ 2 mil, por exemplo, passaria de R$ 73 para R$ 169,60 de imposto.
3. Possível cobrança fixa por contrato
Além da alíquota maior, algumas propostas incluem uma cobrança adicional fixa de até R$ 500 por contrato, elevando o custo para locadores e locatários.
4. Impacto sobre pessoas físicas
Atualmente, rendimentos de aluguel por pessoas físicas são tributados apenas via Carnê-Leão (IRPF). A reforma prevê que proprietários com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil também passem a pagar IBS/CBS.
Além disso, o PL 1.087/25 propõe atualização na tabela do IRPF, isenção para rendimentos de até R$ 5 mil por mês e criação do IRPFM (Imposto Sobre a Renda das Pessoas Físicas Mínimo), um imposto complementar para rendimentos elevados.
Quando as mudanças entram em vigor?
- Início da cobrança (2026): IBS e CBS sobre aluguéis passam a valer já no próximo ano;
- Período de transição estendido até 2033: durante esse período, ambos os sistemas (atual e novo) coexistirão, com redução gradual dos tributos antigos;
- Contratos antigos com benefícios: se cumprirem critérios como assinatura com firma reconhecida e registro até o fim de 2025, contratos vigentes podem manter alíquota reduzida (3,65%) até o término.
Quem será mais afetado?
- Locadores intermediados por imobiliárias: sentirão o impacto imediato da tributação mais alta sobre os aluguéis;
- Pequenos proprietários: se alugam mais de três imóveis e faturam acima do limite, passarão a recolher nova carga tributária;
- Locatários: podem arcar com aluguéis mais caros, já que proprietários tendem a repassar os aumentos;
- Setor contábil e imobiliário: precisará se adaptar rapidamente a essas mudanças.